'부동산경매에서 가장 중요한 권리분석중 배당순위 공부'

부동산경매공부에서 가장 중요한 부분은 바로 '권리분석' 이라 할 수 있습니다. 이 권리분석은 내가 임차인이 됐을 때도 사용할 수 있기 때문에 반드시 그 개념은 알고 넘어가시는게 좋습니다.

권리분석만 할줄안다면 경매는 더이상 배울게 없다라고 할 정도로 중요한 부분중 하나 인데요. 특히 경매 낙찰자가 된 입장에서는 권리분석은 정말로 중요 합니다.

잘못된 권리분석으로 내가 입찰을 위해 법원에 맡긴 보증금을 몰수당할 수 있기 때문에 신중에 신중을 기해야만 합니다.

이번 글에서는 제가 부동산경매에서 중요한 '경매 배당순위'에 대해 알기쉽게 설명 드리도록 하겠습니다.

'경매 배당순위는?'

경매의 배당 순위는 크게 1~9가지로 나뉩니다. 아래에서 그 9가지를 설명 드립니다.

1. 경매비용(경매에 사용된 비용)

강제경매에 필요한 공익비용으로 경매신청인이 먼저 예납을 하고 물건이 매각되었을 때 최우선적으로 배당을 받게 됩니다. 경매신청인은 내가 못받은 채무를 변제받기 위해 또 일부 금액을 예납해야 하는것이죠.

공익비용의 세부내용으로는 신문공고료, 현황조사수수료, 매각수수료, 감정평가비용, 송달료 등이 있습니다.

2. 필요비, 유익비

저당물의 제3취득자(임차인이나 전세권자)가 부동산의 보존(필요비)과 개량(유익비)에 의해 지출한 비용을 말합니다.

쉽게 말해 임차인이 해당 부동산에 거주 또는 영업을 하면서 그 부동산이 본인것이 아님에도 불구하고 부동산 보존을 위해 사용한 돈이나, 그 부동산의 가치를 약간이라도 더 좋게 만드는 개량행위를 했을 경우 그 지출한 비용에 대해 사용한 돈을 말합니다.

임차인, 전세권자가 필요비와 유익비를 배당받기 위해서는 배당요구종기일까지 배당요구를 법원에 신청해야 하며, 만약 배당요구를 못했거나 개량활동, 보존활용에 대한 증거자료를 입증하지 못한다면 그 권리가 상실되지 않고 낙찰자에게 유치권을 행사해서 낙찰자에게 받아낼 수 있습니다.

그러나 필요비와 유익비를 받기 위한 유치권행사등은 거의 찾아보기 힘듭니다. 참고하세요.

3. 소액 보증금 및 최선순위 임금채권

주택, 상가건물임대차보호법상 보증금의 일정부분이 소액보증금, 근로자의 최근 3개월 임금 및 3년간의 퇴직금을 최선순위 임금채권이라 합니다.

소액보증금은 각 지자체별 계속해서 바뀌고 있는데요. 대통령령으로 지정한 보증금중 일부는 물권보다 우선적으로 배당을 받게 됩니다.

그러나 임차인이 소액보증금을 받기 위해서는 배당요구종기일까지 반드시 배당요구신청을 해야 하며, 배당요구를 하지 않으면 이의신청도 하지 못합니다.

또한 소액보증금은 낙찰가의 1/2 즉 50%의 한도제한이 있는데, 임금채권의 경우는 없습니다.

4. 당해세(국세 및 지방세)

당해세란 매각물건에 대한 국세 및 지방세를 말합니다. 즉 매각물건을 가진사람이 아닌 그 물건에 대한 세금을 말하는데요.

당해세의 종류로는 지방세와 국세가 있습니다. 지방세에는 자동차세, 재산세, 지방교육세등이 있으며, 국세에는 상속세, 증여세, 종합부동산세가 있습니다.

상속세와 증여세는 담보권설정당시에 설정자에게 납세의무가 있는 경우에 당해세가 됩니다. 왜냐하면 돈을 빌려주는 저당권설정자가 추후 당해세까지 떠안을 수 있기 때문입니다.

5. 저당권부 담보채권

국세 및 지방세(당해세) 의 법정기일 전에 설정된 저당권, 전세권, 담보가등기에 의한 담보되는 채권 및 확정일자를 갖춘 주택, 상가, 임차보증금을 말합니다.

담보물권의 기준일은 설정등기일이며 동일자이면 접수번호 순서가 원칙 입니다. 또한 확정일자를 갖춘 임차인은 대항요건과 확정일자중 후의 일자이며, 확정일자 설정시 그 다음날 0시가 기준이 됩니다.

6. 일반임금채권

최선순위 임금채권이 최근 3개월간의 임금과 3년간의 퇴직금 이었는데요. 그 금액을 제외한 나머지 임금채권을 일반임금채권이라고 합니다.

7. 일반조세채권

일반조세채권은 말소기준권리가 되는 저당권보다 늦은 채권을 말합니다. 즉 당해세가 말소기준권리 저당권보다 늦은 경우 인데요.

만약 저당권 이후에 일반임금채권과 일반조세채권이 있다면 일반임금채권이 일반조세채권보다 선순위 배당조건이 됩니다.

8. 공과금채권

공과금 채권은 말그대로 각종 공과금의 미납된 금액을 말합니다. 저당권보다 후순위의 일반조세채권, 일반임금채권보다 후순위에 있습니다.

9. 일반채권

일반채권이란 일반 가압류, 과태료, 강제경매신청채권을 말합니다. 이런 일반채권은 전부 동순위로써 서로 안분배당이 되게 됩니다. 채권금액만큼 똑같이 배당을 나눠받게 되는것을 말합니다.

지금까지 부동산경매 경매배당순위에 대해서 알아 봤는데요. 권리분석중 배당순위는 매우 중요한 만큼 머리속에 각인을 시키시고 현장으로 나가셔야 겠습니다.

그래도 말소기준권리 하나만 알면 되겠지만 그래도 알고계시면 도움이 될것 입니다. 감사합니다.