'부동산경매 임의경매와 강제경매의 차이는?'

부동산 경매를 하시다보면 사건번호와 경매구분 또는 사건명을 보실 수 있습니다. 사건번호는 2021 타경 OOOO 등과 같은 형식으로 되어 있는것을 말하며, 경매구분은 임의경매 또는 강제경매라고 명시가 되어 있을 겁니다.

경매 투자자 입장에서는 꼭 강제경매를 해야하는것도 아니며, 임의경매 물건만을 노려야하는것도 아닙니다. 두 사건의 개념만 정확히 안다면 내 낙찰가가 얼마이고 채권자가 얼마의 채무를 받지못해 소송을 했는지등을 종합적으로 판단하여 투자를 하실 수 있게 됩니다.

그럼 아래에서 부동산경매 임의경매와 강제경매의 차이점에 대해 자세히 설명 드리겠습니다.

'부동산 임의경매란?'

먼저 임의경매로 나온 물건의 요약을 보시겠습니다.

소재지는 대전 중구 용두동이며, 경매구분은 임의경매로 되어 있습니다. 채권자는 으뜸새마을금고 이군요. 채권자가 은행 입니다.

보통 소유자는 부동산을 살때 현금이 많지 않고서는 은행에서 해당 부동산을 담보를 잡고 대출을 실행하여 부동산을 매입하게 됩니다.

소유자 한모씨는 채권자 으뜸새마을금고에서 해당 부동산을 근저당 설정하고 해당 부동산을 매입했겠죠? 은행등에서 근저당등을 설정하는것을 바로 '물권' 설정이라 합니다.

만약 소유자인 한모씨가 은행에 제때 이자를 갚지 못했을 경우 은행은 물권 설정을 해두었기 때문에 해당 부동산을 경매에 붙혀버릴 수 있습니다. 즉 못받은 원금을 받기 위해서 또는 약속한 이자를 받지 못해서 해당 부동산을 경매에 붙혀 매각이 되면 그 매각대금을 회수하게 되는데요.

이렇게 진행이 되는 사건 경매구분이 바로 '임의경매' 입니다.

'부동산 강제경매란?'

이번에는 강제경매 사건에 대한 예시를 보여드리도록 하겠습니다.

해당 사건은 강원도 속초시에 있는 오피스텔 경매사건으로써 경매구분에 '강제경매' 라고 되어 있죠? 소유자는 삼양이엔피 이며 채권자는 김천만씨 입니다.

임의경매와는 다르게 채권자가 개인인것을 볼 수 있습니다. 강제경매는 소유자와 채무관계에 있는 채권자. 즉 돈을 빌려준 사람이 돈을 받지 못하여 소송을 통해 법원으로부터 판결문을 받고 이 판결문을 가지고 채무자에게 빌린 돈을 받기 위해 강제로 부동산 경매를 넣는것을 강제경매라고 합니다.

김천만씨는 삼양이엔피에 빌려준 돈 32,888,500원을 받기 위해서 돈을 빌려간 삼양이엔피를 소송했을 것이고 법원으로부터 승소를 받아 그 판결문을 가지고 강제경매를 한 사건 입니다. 즉 빌린 돈을 안주니 빌려간 자의 재산을 강제로 팔아 빌려준 돈을 다시 받기 위함이죠.

'임의경매가 취하되는 경우는?'

만약 위사건을 예시로 들어 보죠. 한모씨가 으뜸새마을금고에게 밀린 이자를 줄테니 경매집행을 취하해달라 하면 어떻게 될까요?

으뜸새마을금고는 한모씨가 이자를 가져 온다면 해당 경매사건을 취하해줄 수 있습니다. 임의경매는 강제경매와는 달리 경매사건의 취하가 매우 간단하게 진행이 되곤 합니다.

'강제경매가 취하되는 경우는?'

만약 강제경매건이 복잡한 이해관계 또는 부동산가치 때문에 유찰이 심하게 되어 적은 가격에 낙찰이 됐다 칩시다. 그럼 경매신청인이 돈을 제대로 받지 못하겠죠? 이때도 소송을 통해 강제로 경매를 취하할 수 있게 됩니다.

만약 이렇게 될 경우 다시 법원으로부터 어떠한 판결을 받기 전까지 낙찰자의 보증금이 묶일 수 있습니다. 때문에 경매낙찰자는 장기간 자금이 묶여버려 유동성이 나빠질 우려가 있게 되는 것이죠.

때문에 너무 저가의 낙찰이 때론 독이 되기도 합니다.

이번 포스팅에서는 부동산경매중 강제경매와 임의경매의 차이를 알아 봤는데요. 다음 포스팅에서는 보다 재밋고 쉬운 경매정보를 여러분들께 소개해 드리고자 하니 즐겨찾기 해두셨다가 자주 놀러와 주시기 바랍니다.

감사합니다.